东莞新房限价再收紧,二手房调控或将出炉「东莞二手房过户新规定」
8月2日，东莞发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（新莞八条），主要针对法拍房、二手房提出了调控政策。
其中，将法拍房纳入限购范围；二手房交易不足5年的，按5%全额缴纳增值税；适时建立二手房指导价制度；并对部分热门新房楼盘进行摇号买房。
新政满月，现在的东莞房地产市场，有哪些变化？
新政后，二手房带看量急降
“新莞八条”政策出台后，影响最大的无疑是东莞的二手房，尤其是不足5年需全额缴纳5%的增值税，这一政策杀伤力最大。
有房地产中介表示，“新莞八条”出台后，二手房带看量直线下降。
以总价400万的房子为例，若未满5年，需多缴纳5%的增值税，也就是多了20万的税费。
这意味着，房产交易成本和持有成本都增加了。
这直接造成二手房带看量急剧下滑。
该房地产中介表示，由于二手房看房的人实在太少了，近一个月都是以带看新房为主。
热点小区挂牌价依然高企，有业主提前降价
在“新莞八条”中提及，将要求房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源。
不过，从房立方分别在8月初和9月初在某房产平台截图的挂牌房源来看，部分挂牌价格高的小区，近一个月的挂牌价格虽略有下降，但仍然高企，与周边新房售价相比依然倒挂。
例如松山湖的万科虹溪诺雅，8月初最高挂牌价高达9.7万/㎡，9月初的挂牌价仍高达8.8万/㎡。
南城的万科金域华府二期，8月初挂牌价格高达5.7万/㎡，9月初挂牌价格仍高达5.5万/㎡。
虎门的万科云城，8月初最高挂牌价格达4.6万/㎡，9月初挂牌价格更是高达4.8万/㎡。
虽然，热门小区挂牌价格依然高企，但已有部分业主开始降价卖房，市场“笋盘”逐渐增多。
例如西平光大景湖春晓，132㎡的三房仅售480万，低于市场价100万，单价仅3.6万/㎡，低于安居客4.7万/㎡的挂牌均价。
例如莞城万科运河东一号，66㎡的两房仅售215万，低于市场价50万，单价3.2万/㎡，低于安居客4万/㎡的挂牌均价。
诸如此类，降价30万、20万……但部分房源会要求买家一次性付款。
“王炸”二手房指导价何时来？
实际上，市场更关心的是“二手房指导价”何时出台？
“新莞八条”已经明确“加快建立二手住房成交指导价发布机制”，一石激起千层浪，近段时间以来，坊间一直传闻即将出台。
业内普遍认为若东莞出台“二手房指导价”，将是对东莞二手房市场的“王炸”。
影响会这么大？参考老大哥深圳，自今年年初出台了二手房指导价后，二手房成交量一路下跌，8月份更是跌至1979套。
2021年深圳二手房成交量急剧下滑
8月31日，广州也出台二手房指导价，首批96个热点小区被纳入指导价范围。
原市场挂牌价高达18万/㎡的珠江新城小区中海花地湾，指导价仅9万/㎡，直接腰斩。
二手房指导价最大的影响，在于银行会遵循指导价发放购房按揭贷款。
以市场挂牌总价1000万的房子为例，若银行按指导总价为800万进行按揭，首付30%，买家能贷款560万。当业主仍然是以1000万卖房，那买家首付将提高到440万，相当于首付55%。
哪些小区最可能首批“被指导”
除了二手房指导价何时出台，怎么出台？哪些楼盘会被纳入指导价范围？出台后价格打几折？这些也是大家非常关心的问题。
出台方式是怎样的呢？是参考深圳一次性将全市小区纳入指导范围 ？还是参考广州分批出台，首批只将部分较热门的小区纳入指导范围？
在房立方看来，后者的可能性更大。
一来，目前东莞一二手房价严重倒挂的仅限于部分热门区域小区，如南城CBD区域、松山湖区域、滨海湾新区部分区域的小区等。
二来，按东莞此前两次发布的活跃成交二手房交易价格情况来看，首次发布的是12个镇街的133个小区，第二次发布的是全市269个小区。
由于在二手房指导价出台后，银行会根据指导价发放按揭贷款，造成实际首付提高，这对很多想买二手房的刚需买房者很不友好。
因此，从结合市场实际、保护刚需、借鉴深圳广州的经验等角度来看，分批将部分热门小区纳入指导范围会更合适。
那么，哪些小区会被首先纳入指导价范围呢？
在房立方看来，一定是那些房价明显比周边新房售价高的小区，例如上面提到的南城CBD板块、南城西平板块、松山湖核心板块、滨海湾新区核心板块等。
二手房指导价出台后房价将会被打几折？
从深圳、广州的二手房指导价来看，普遍是市场挂牌价的5-7折，若按照这个尺度，不妨大胆猜测，万科虹溪诺雅若打5折，价格将在5万/㎡以下；万科金域华府若打7折，价格将在4万/㎡左右；万科云城若打7折，价格将在3.3万/㎡左右。
在东莞“新莞八条”满月后，市场普遍对当中提到的二手房指导价尤为关心，既然在其中已有提及，那何时出台就只是时间的问题了。
此外，大家还非常关心哪些小区会被纳入指导价范围，价格会被打几折。
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