贷款买房解除合同后贷款由谁承担「购房贷款没批下来怎么办」

法律依据

《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

各位读者可能要问了，法条明明约定的很清楚，还有讨论的必要吗，这就涉及到法律的解释问题了。法律是一种价值判断，观点的的不同自然体现在案例上。关于按揭贷款合同解除后，购房人是否承担还款义务，法律实务界有两种意见。

不同观点

观点一：在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。

参考案例：肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案，上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第325号

裁判要点：“按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。”

观点二：还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。

参考案例：王忠诚与青海越州房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司青海省分行商品房预售合同纠纷。最高人民法院（2017）最高法民终683号。

裁判要点：不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。

笔者认为

1.在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。如果购房人因开发商的违约行为而向银行承担支付剩余贷款本息的赔偿责任，相当于购房人为开发商的“错误”买单，不合法理。

2.房屋买卖合同合按揭贷款合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据合同性质和履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖司法解释》25条第2款的立法目的在于减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，所做出的法定交易安排，该条并没有规定购房人仍应对银行贷款承担共同还款责任，按揭借款合同解除后，原则上应当恢复原状。即剩余银行贷款的还款义务应由开发商承担。