二手房交易怎么规避风险「二手房存在的风险」

房产交易市场已经进入存量房也就是二手房交易时代，拿合肥来说，合肥的二手房和新房年度交易从十年前新房是二手房的五至六倍到今天基本持平，可以预见，随着新房的越来越少，未来大家只能选择二手房。

二手房的交易流程复杂，需要相当专业，里面隐藏着很多交易风险，所以，绝大部分人会选择房产中介。即便如此，作为买房者，也应对房产交易里存在的风险进行防范！房产中介更是如此！

那么，二手房交易到底有哪些风险呢？通过我二十年的从业经验，我大概总结了二手房交易的主要风险：1、资金划转风险；2、产权风险；3、法律风险；4、政策风险；5、其他风险。

1、资金划转的风险。二手房交易牵涉到资金划转，无论是全款还是贷款，都牵涉到什么时候将钱交给房主的问题，过户前交，买方不放心，过户后交，房主不放心。所以，很多城市都有资金托管或监管，过户前，买方将房款或首付款打到资金托管账户，过户后、贷完款、交接完毕，买卖双方到资金托管部门去领取房款。对没有要求资金托管的城市，或者要求了资金托管但有一部分差额款（实际成交价高于托管约定的价格会形成差额，这部分钱买方以现金方式转交房主）一定要注意，有条件的可以开共管账户，也有很多边过户边交接房款。前段时间，合肥本土一家大型房产中介发了一个声明，主要是因为他们一个员工挪用了客户大量的房款，导致客户巨大损失。究其原因，是业务员未通过公司收取了客户的房款然后挪用，这样的问题屡见不鲜，出了问题非同小可。

图片来源于这家公司公众号

资金划转风险里还有一种常见情况，就是买方替卖方还款，这一块需要注意。可能的风险包括卖方将还款的钱取走了、卖方还过款不卖了、过不了户、合同纠纷等。我的建议是能让卖方自行还款解押尽量让卖方还款，如果不行，还款操作的时候需要注意这些情况。

2、产权风险。产权风险主要包括是否能过户、共有权人是否同意、有无抵押、产权是什么性质等。房产交易一个最大的特点，不是交付房屋就完事了，还需要到房屋主管部门交易中心办理产权登记过户手续。在办理过户手续前要确保房屋产权能过户，清楚房屋的产权是住宅还是写字楼还是什么其他性质，共有权人要同意，有抵押的要办理解押手续。很多人签合同时，签合同人员和产权人都不是同一人或者共有权人不在场，这一块需要有授权委托书，确保都同意卖房。

3、法律风险。主要包括房屋有无租赁、有无涉诉甚至被查封等。如果房屋有租赁，买方有优先购买权，而且“买卖不破租赁”，房主要妥善处理好这层关系。我有个朋友买套房，等房屋交接的时候发现，房子租给别人二十年。[捂脸]另外，如果卖方涉诉，要评估一下该房会不会被查封的可能，如果房屋被查封是必须等解决完才能过户交易。

4、政策风险。主要是要了解有无购房资格、有无贷款资格、能贷多少，避免不必要的麻烦。很多人在合同条款里加一条，如果因为政策变动导致失去购房资格或者不能贷款如何处理的条款，规避政策风险。所以，买房一定要了解当地的房产政策。比如，合肥去年出台了学区学位制，你要买学区房就一定要搞清楚这套房的学位是否已经被占用。

5、其他风险。主要是房屋本身的风险、房屋交接的风险、费用计算的风险等。房屋本身的风险有房屋瑕疵了解不重复、房屋真实状况与房主或中介描述不符、甚至还有凶宅等等。房屋交接的风险主要是指是不是按合同约定交接的房屋、设施有没有破坏、水电气等费用有无结清。费用计算主要是产权过户时缴纳的税、费是不是跟签合同的时候描述的一致，是不是约定清楚哪一方承担。

二手房交易流程复杂，请选择正规房产中介交易，给公司付款一定要索要正规发票，不要给业务员个人付款，以上的风险考虑清楚并有书面约定，避免扯皮。

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