房贷如何操作「买房贷款太可怕了」
大部分的人买房都会使用到房贷，但是你对房贷的秘密了解多少呢？前不久，我写了一篇文章房贷100万，5年后，居然还差银行92万，网友的评论亮了。猛一看题目很多读者感觉我在抱怨房贷利息高之类的。其实看过这篇文章的人都知道到，文中是在鼓励人们买房用到贷款。
我们经常会遇到很多人总是埋怨房贷的利息如何人如何高，几十年下来多还一倍之类的抱怨。确实会有这样的问题存在。我们随便在手机下载一个房贷计算器，输入你的贷款额度就可以知道你每个月的月供，几十年下来一共还多少的利息？各种对比，各种数字都会给出来，猛一看，还挺吓人的。导致很多人对房贷有很深的误会。最终导致不敢选择房贷，要不就是全款买房，要不就是放弃买房！最后房价越来越高，索性放弃了。
希望可以通过这篇文章，让大家对房贷有一个深刻的了解。以下内容纯干货，建议收藏加关注@西月说
在这篇文章里你可以了解到：
1、买房贷款主要有哪几种方式？
2、如果选择按揭贷款，那么还款期限多久合适？
3、等额本息和等额本金这两种按揭贷款的还款方式，应该选择哪一种？
4、按期付息还本：收入不稳定人群的福音
5、双周供：是真正实惠，还是数字游戏
6、如果打算提前还款，是选择等额本金，还是选择等额本息呢？
01 房贷的几种方式，你了解多少？目前贷款购房主要有以下几种方式：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款
（1）住房公积金贷款：对于已参加缴纳住房公积金的居民来说，贷款购房时应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
（2）个人住房商业性贷款：以上的贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要你在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30％，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
（3）个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10万～29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
02 选择按揭贷款，还款期限多久合适？在说贷款期限的时候，一定要了解一个至关重要的现状。近几年，我们的个人财富都以12%的速度被稀释着。我们的财富在慢慢的流逝着。大家在拼搏的汗流浃背时，财富怎么能做到不被通货膨胀稀释。
我们公司的老苗，是我们公司里唯一一个家庭资产超过2000万的。在2002年的时候，贷款买进人生中第一套房子，每个月500的房贷。当年老苗刚刚参加工作没多久，收入也就每个月900左右，当时的老苗感觉压力很大。多次萌生卖房的想法，好在是一直没有去做。现在老苗每个月4万左右的工资，现在还500元，一点感觉都没有。当初买进的第一套住房，目前市场价差不多600万左右。
我们用负债稀释的方法来对抗通货膨胀。贷款买一些对抗通货膨胀的资产。把自己的资产负债表做大，通货膨胀几年，资产保值，负债贬值，就赚到钱了。大家很轻易的想到房子就是我们理想的资产。
房产可以安全的对冲通货膨胀，又能长期贷款，利率还很低，非常稳定的负债。
所以贷款期限越长越好。因为货币的时间价值决定了货币是会贬值的。还款的期限越长，那么你所还的钱的际购买力就越低。换句话说，相当于你每个月要还款的金额随着时间的推移会越来越少。
03 等额本息和等额本金这两种还款方式，应该选择哪一种？大家在银行做贷款的时候，银行的工作人员是怎么解释等额本息和等额本金这两种还款方式的？
有很多银行是不会主动提出还款方式的，默认等额本金这种还款方式，也有一些银行会询问客户的选择。
来了解一下买房的两种主要还款方式——等额本息和等额本金。等额本息还款法就是每个月还款的额度始终不变。如果你第一个月还款3000元，那么到了还款期限的最后一个月，你所应还款的金额仍是3000元。等额本金还款法就是，前阶段每个月还款的额度很高，未来每个月还款的金额会越来越少，到最后只需还本金，而无须偿还利息了。
举个例子，现在你贷款了100万元买房，然后计划20年还清，如果分别用这两种方式还款，会有什么差别呢？我们来看这张图：
一般情况下，建议大家选择等额本息还款法。因为这种还款方式符合了上文提到的两个原则——尽量多借款——尽量延长还款期限。等额本金还款法和等额本息还款法一个最大的区别在于，等额本金还款法在前期要求你偿还更多的金额，这实际上是一种变相的提前还款，而等额本息还款法是将本金的还款期限尽量推迟。那么能够越迟还款，你就越“赚”。等额本金还款法还有一个好处就是，因为每个月还款的额度是确定的，你在做财务预算和财务安排时也就相对比较容易。
但是，如果你清楚地知道自己未来的财务状况会比现在差，还款压力也会越来越大，那么则可以考虑选择等额本金还款法。
04按期付息还本：收入不稳定人群的福音这种还款方式比较特殊，专门针对收入不稳定的人群而做出的一个调整。这种还款方式需要和银行协商。
按期付息还本就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制定不同还款时间单位，即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。这种还款方式比较适合收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向，因为每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊到几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
注意：目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行。其他银行目前不支持。
举例：20万元贷款，10年期限，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为1万元，下一次还本金不能超过一年时限。
05 双周供：是真正实惠，还是数字游戏双周供，网络上面很多聪明的网友提出的问题。
所谓贷款双周供，是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。
由于还款方式的改变，还款频率的提高，借款人的还款总额却获得了有效的减少，还款周期得以明显地缩短，客户在还款期内能省下不少利息。
目前，双周供主要适用于期供类房屋按揭、抵押贷款，如一手楼、二手楼的房屋按揭贷款及按揭还款的房屋抵押贷款。
注意：双周供还款方式比较适合于收入较为稳定和均衡的人士，如除了月收入，还有其他较为定期的收入来源（如季度奖、年终奖）。
以王先生20万元20年期限的按揭贷款为例，按6.6555％下浮利率计息，用传统的按月等额本息还款法，王先生每月需向银行还款1509.51元，而选择双周供还款法，每两周还款额为原来月供的一半，即754.76元，尽管每月还款额基本没变，但由于本金减少速度加快，王先生总计可以少付利息达24196.24元，比传统月供方式少付利息达14.91％。此外，王先生还能提前32个月完成还款，实际还款期限将变成17年零4个月，切实减轻了借款人的负担。
双周供以14天为还款周期，一年有52个周，这相当于13个月，比传统月供还款要多出一期，也就是每年多还一个月的贷款，在这样的情况下，还款的频率和总量都在增加，相应加快了本金的偿还速度，还款期限也随之缩短。事实上，双周供也可看作另一种方式的提前还款。
建议：不采用双周供的方式。原因我在上面说了，贷款时间越久越好。
06 如果打算提前还款，是选择等额本金，还是选择等额本息呢？假如考虑提前还贷的话，购房者就要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。目前，银行住房贷款还贷方式包括等额本金还款法和等额本息还款法两种。
等额本金还款法是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而等额本息还款法每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。
因此，专家指出，虽然还款越早，利息负担相应就越少，但也要看是用何种贷款方式。由于提前还贷时已支付的利息是不退还的，而同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法，所以购房者如果在一开始就想要提前还款，贷款期限又不是很长，那最好选择等额本金还款法。
另有理财师初步计算，以20年贷款年限为例，在还款的前8年，采用等额本息还款法要比采用等额本金还款法归还的贷款本息金额少，而后12年等额本金还款法归还的贷款本息金额则比等额本息还款法少。所以，如果选择等额本息还款法，得考虑在8年前就提前还贷，如果选择等额本金还款法，就考虑在12年后才提前还贷。
我还是那句话，不建议提前还款，理由不一一赘述。如果真觉得贷款太麻烦，严重影响生活质量，那就先好好算一下再做决定。
总结：其实房贷是我们一生中用到的利率最低的贷款，几乎可以说成是银行给我们的福利。但是很多人由于对银行贷款不是很了解，往往感觉自己很吃亏，要还的利息还是如此的高。所以一直算不过来帐。但是真的是这样的吗？
试问，还有哪种贷款可以贷30年？哪种贷款可以利息这么低?
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