济南楼市新规「济南房地产政策最新」
最近济南乃至全国的楼市，讨论最多的就是不断出台的各种政策了，频繁到一天一个变化，这两天，该落地的政策基本上都已经落地了，后期应该不会很大的变化了。应粉丝要求，今天我们详细分析一下，政策的背后及未来会有何种影响。
济南购房新政
贷款利率贷款利率下调这件事，很多人还是没有搞明白，很多也都是一知半解，大部分还是听一些所谓很懂的从业者所说
网络图片
看上面这张图，相信大家都见到过，按照图片的讲解，以100万为例，月供最高与最低相差接近1500元之多，但是我们仔细分析，可能会让大家失望，LPR是在不断变化的，也许以后还会更低，也许会变高。2019年后，银行贷款基本上就不以固定利率为计算标准，而是选择以LPR值为利率计算，之前以固定利率为计算的也很多改成了LPR，也就是说，如果LPR不再调整，那明年1月1号起，大部分人的房贷也会减少。但是也并不是没有好处，之前的LPR值基点都是上浮，而现在基点是下浮20基点，综上所述，现在购房，贷款以100万为例，每月月供相比之前减少200-400不等，确实力度挺大，但是没有相传的每月要少还1000多的房贷。
限购限售
章丘长青解除限购，也许只是在试水，但是个人觉得影响力确实不大，毕竟真的没有任何投资属性。毕竟两地房价也基本在万元左右，很多章丘长青的购房者还是会选择济南东郊或者西郊，价格差距并不是特别大。
限购限售问题影响力还是比较大的，首先限购对外地购房者的要求放宽了，确实能吸引一波没有购房资格但还不想把户口迁到济南的人群，而且本科以下的首付也由6成降至3成，社保年限的要求也大幅降低，应该会带动不少的外地购房者的需求。反观一下，外地购房者在济南购房的，还是以年轻人，或者大学毕业生为主，此人群购买力一般，大概率会选择西客站，华山，王舍人，唐冶，雪山，郭店周边的刚需楼盘。
限售问题由原来的房产证满两年改为网签满两年即可交易，这意味着会有一大批的二购房会流入市场。本身大部分区域内，新房价格高于二手房，那现在很多准新房流入市场后，大概率会出现新房价格高于准新房，准新房高于老旧二手房的局面，学校因素我们不能加进去，因为我们对比的是同区域同配套同学区的房子。综上所述，会形成新房价格可能会上涨，二手准新房去化率和价格都要高于老旧二手房的局面。比如唐冶片区，雪山片区，汉峪片区等新房存量较小，可选择性不大，所以说二手房的准新房会成为不少购房者的新需求。
首付比例济南市区内，首套房首付比例依旧是3成，二套房首付比例是4成。
这意味着政策对于刚需刚需购房者并没有多大的利好，享受到政策红利的是改善客户群体。鼓励大家购买二套房，甚至三套房，来去化现在市场的房源。如果我们再去深入的研究，你会发现，现有的刚需楼盘，上车的门槛也已经提高到150万，首付也需要50万左右，前两年首付40万左右还是很容易的。是房价上涨了吗？并不是，而是现在刚需片区的房子也基本都是大面积的房源居多，120平以上的户型占比太大，比如唐冶，张马屯，雪山，神武等等，基本都是剩余大户型了。
综上所述，个人总结以下观点，仅供大家参考。
1.刚需群体越来越难选择，可选性也越来越小，上车门槛也越来越高，建议首付最多能拿出50万以下人群尽早购买。不要觉得，新房买不了那就去选择附近准新的二手房，这里大家不要忘记，二手房交易里面还存在交易费用，包含但不包括契税，个税，增值税，中介服务费等，对于一套150万的房产来说，支出大约10万左右甚至更多，这笔费用是交易时就要支出的，相当于占用了首付的钱。
2.政策不鼓励没钱、还不起贷款的客户买房。毕竟房住不炒是基调，所以首付比例30%是政府设的上车最低门槛，而不是刚需不应该买房，考虑的应该是能不能买到。
3.政策让能买的起房子的人继续买甚至多买。外地想安家济南的、高等人才想留在济南的提供支持，同时也可以增加存量房也就是新房的去化，这样才能维持房地产的可持续发展，开发商才有拿地的信心，来增加税收，加快城市的发展建设。
4.对于改善客户来说，现在可能是未来几年置换房产的最佳时机，首付由原来的6成改为4成，对于300-400万的房产而言，百分之二十就意味着首付减少了60-80万，这确实是给自己的选择提供了更多的可行性。但是房住不炒依然是基调，依然不要抱有炒房致富的幻想。
5.政策的落地还需要市场的反馈来验证，奉劝大家还是量力而为，不要赌未来的房地产前景而做出超出自己能力范围的行为，也不要被网络上的火爆场面触动，给自己造成紧迫感。多看，多问，选择自己满意的房子才是购房最真实的目的。
大家有对于政策的独特见解，欢迎在评论区留言，我们一起讨论。
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