谁将抄底中国楼市 「楼市变天了」
最近的中国楼市，刮起一阵“抄底风”。
消息主要来自于国内两家“重磅媒体”，一家是央行旗下的“金融时报”，另外一家是人民日报旗下的“证券时报”。
抄底的消息是“高盛买入中国房企债券，外资正看准时机抄底”。
这个新闻被普遍解读为“外资正在抄底中国房地产”。
如果你也这么想，那就有点太单纯、太简单了。
高盛为什么这个时候买入“中国房企债券”？
原因很简单：中国房企美元债券价格已经跌到“惨不忍睹”了。
比如融创中国票面利率7.95%的债券，买盘价格仅需要面值的72%，佳兆业票面利率9.375%的债券，价格仅为面值的55%。
花55元就可以买到100元的债券，每年利息9.3元，赚翻了。
因此对于高盛来说，只要把资金分布在若干支房企债券上，就可以做到“稳赢”：因为买入价格极低，而票面价格回报率极高。
比如用很低的价格买入5支房企债券，只要1家按时支付就可以保本，2家按时支付收益就可以翻倍，剩余的3家“全部暴雷”也无所谓。
所以高盛是在“抄底中国楼市”吗？
不！它只是在“买彩票”！
高盛只不过是在几十家房企债券中，挑出了最有保证的那几家，以低价买入，然后“躺平”，后面完全看运气。
目前的中国房企，正处于信用全面崩塌的前夜。
是的，信用全面崩塌，几乎已经没有人愿意相信房企的信用，房地产正在成为“过街老鼠，人人喊打”的阶段。
尤其是中国的民营房企！
它的标志性事件和转折点，就是“恒大危机事件”。
恒大危机事件爆发后，从地方政府，到金融机构，再到买房人，整个地产产业链的人都在为恒大“买单”，为恒大“擦屁股”。
中国最牛的“房企”都已经暴雷了，还有谁值得相信？
已经没有人，愿意再为中国房企“擦屁股”了，因为这个屁股实在是太难擦了，房企正在面临全面“孤立”和“众叛亲离”的局面。
首先是地方政府已经开始嫌弃“房企”。
10月份以后，地方政府为了“保交楼”，“防烂尾”，纷纷出台“预售资金强监管”政策，打响了挤兑房企“第一枪”。
10月27日，天津要求房企按幢或多幢开立预售资金监管账户。
10月28日，杭州上线商品房预售资金监管账户查询功能。
11月3日，成都明确商品房预售款监管事项。
11月4日，北京三部门联合印发商品房预售资金管理办法，对首付款入账流程、预售监管账户做出调整。
11月8日，武汉出台“预售资金监管”政策，防烂尾。
很显然，越是危险的房企，地方政府就越会加强资金监管的力度，房企的资金就会越紧张，地方政府和房企“已经不是一个阵营”了。
所以就算现在银行“放松房贷额度”，房企就能活过来吗？
不会！
因为房贷也要进政府的“监管账户”！
房企手里还是没钱，依然不能偿还债务！
该暴雷还是会暴雷！
其次是金融机构也在抛弃“房企”。
金融机构开始要求房企，严格按照节点还钱，打响了挤兑房企的“第二枪”，不管是信托公司，还是银行，都在减少对房地产业务的依赖。
当初在出台“两条红线”的时候，银保监会给各大商业银行的过渡期就是2年，两年后中国的商业银行将按照规定比例执行“房地产贷款业务”。
所以在这个时候，商业银行不可能给房企大规模“输血”。
除非“两条红线”的资管新规出现重大调整或者取消。
所以房企的“银行贷款”一旦到期，立马抽回，不再展期，商业银行的“自保”，让房企立马出现“抽贷断贷”。
没有了金融机构的支持，房企是“三天一小爆，五天一大爆”。
最后是房产税“试点”的消息，终于成了压垮房企的最后那根“稻草”。
房产税即将试点的消息出来后，几乎让大部分的买房人都开始了“持币观望”，市场销售额出现了“断崖式”下滑，楼市预期“逆转”。
房子卖不出去，资金被政府监管，银行信贷被抽断。
就算是耶稣来了，也救不了中国房企！
更何况，2022年才是中国房企的“偿债高峰期”，中国房地产的至暗时刻结束了吗？
很显然，尚未结束！
后续还将有一大批民营房企将会倒下！
中国楼市需不需要救市？当然需要！但是我们判断“时机未到”！
房企在过去十年的“疯狂扩张”，积累下来的“天量债务”还没有出清，中国楼市的救市空间显得非常狭小。
在巨额债务没有出清的背景下，如果贸然救市，将来会导致更加严峻的局面，2万亿的债务就会变成4万亿的债务，将来怎么办？
所以，必须要让债务规模最大的那批房企，倒下，破产，变卖资产来偿还债务，彻底出清，中国楼市才能重启“救市”。
而最终能够抄底中国楼市的，一定是国企央企。
我们判断中国楼市的重启窗口期，将最有可能出现在2022年的下半年，而且会逐渐分成三步来实施：
第一步，首先放松“银行房贷规模”，确保地方政府可以“保交房”，“防烂尾”，买房人从此不用担心烂尾风险。
11月10日，央行公布的10月份房贷规模已经比9月份多了1000多个亿，说明房贷规模逐渐逐渐放松。
这些钱放出来，将直接进入地方政府的“监管账户”。
第二步，局部城市逐渐“取消限购限售”政策，支持刚需改善住房需求释放，支持地方土地财政。
比如像11月10日“东北一哥”沈阳就被网传“取消限购限售”，而武汉也出台文件，给“限购松绑”。
有可能后面还会陆续有城市会跟进。
第三步，“大规模降息降准，货币政策开闸”，到了这一步，楼市就已经到了全面重启的最后关头。
比如2014-2015年的连续多次降息降准，为降价去库存的楼市重启提供了“连续不断的子弹”。
中国楼市的“救市三部曲”中的第一步“放宽信贷规模”，已经开始启动，而第二步的“取消限购限售”还在遮遮掩掩，第三步则还没有看到端倪。
我们认为，未来的半年依然是中国楼市“探底”的时间，政策调整博弈的时间，2022年6月份以后才是“大戏上演”的最佳窗口期。
而到了2022年年底，楼市大概率将完全复苏，并从此进入新周期。
【加入北京信息交流群，请私信大山老师】
