债权房和法拍房的区别「未腾空的拍卖房敢买吗」

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有客户朋友看到前几天我们发的债权房文章，咨询债权房到底是怎么回事，个人是否能购买，风险有多大，好处有哪些？《浦江宝邸|闵行2014年新房，电梯3房，274万低价起拍，错过再无》

债权房概述

之前，咱们讲过，法拍房的主要来源，有4种主要方式：

（1）民间借贷

（2）国家没收

（3）银行等金融机构贷款

（4）无主财产

这其中，第一类和第三类，涉及到的法拍房，一般都是由于“产权人欠债，债权方申请拍卖债务方（即产权人）名下房产”而来的。被抵押的房产我们称之为“债权房”，有抵押权的债权方在拿不回借款时，就会要求处置抵押物来还债。

通俗来讲，可以把“债权方”看做是“债主”，也是“债权房”成交款的最终所得者。不过，债主可能是一个，也可能是多个的。

蓝鲸法拍特别提示：

如果你想买“债权房”，最重要的一点：就是先确定这位“债主”到底对这套房屋有没有处置权利，有多大的处置权利。

债权房的处置方式

关于债权房，一般有两种处置方式：

【第一种：二手房交易模式】

房主由于欠债，债权方要求房主还钱，因此房主把房子卖掉还钱。这也就是市面上很多“笋盘，药单”的类型。

但是，债权房在二手房市场上进行交易时，和二手房的交易流程不完全一样，会出现很多风险状况，买家经常踩坑。

（1）交易过程中，下家资金无法保障

一般来说，涉及债权的房子，往往都是欠债情况比较复杂的，可能房主都被列为“老赖”了，买家还一无所知呢。约定好给上家的定金，去把贷款还掉解除抵押后，却有可能被“携款而逃”。我们之前遇到过价值1500万的房子，800万血亏大甩卖，不少人心动不已，就交了大额定金。到最后，却发现房东一房多卖，就是为了骗定金缓解债务压力。

（2）多重债务的，无法风险隔离

有的房主的债务往往是多重的，可能一个房主有多个债权方，而多个债权方同时要求房主还债，这就涉及到优先偿还的问题。几个案子一起纠缠不清，风险不好屏蔽的。

解决办法也有：

这样大风险的背后，当然是相当可观的价格空间。只不过需要专业的方法去购买这类“药单”的，设立资金监管，对房屋进行全面尽调，在法院的见证下，债权人债务人的和解等，都能为这类房产交易提供保障。

（3）无法交割的，过户无法保障

债权房的背后，有的是有多家法院查封、公安查封、抵押等情况。房主明面上的债权方或许只是房主众多“债主”的一个，房子有没有被多次抵押，有没有法院查封，只有房主知道。交了钱签了合同，却发现房子无法过户也是常有的事情。

【第二种】司法拍卖模式

债权方向法院提出申诉，法院针对该抵押房产进行公开拍卖的处置方式。

绝大多数的债权方都会选择司法拍卖的方式，法院作为第三方强制进行处置。在各种法院指定的公开平台上，对房产进行大规模公示。既确保了房产最大限度不折损价格，又对交易流程及资金提供安全保障。

即将开拍房源

蓝鲸法拍近期马上开拍的这一套房源，具有以下优点：

（1）二手房、法拍房，交易模式可定制

如果您对我们的债权房源感兴趣，不想走司法拍卖的流程，债权方可以与房主协商采用二手房交易模式。

（2）交易过程中，可税费各付

不管是二手市场交易还是法拍市场交易，交易过程中的税费好商量，可各付，是不是优惠很多？

（3）意向买房，看房时间灵活

在法拍房市场，不少标的往往不能看房，或者只能在规定时间段集中看房，一旦错过就没法再看。而我们的债权房，有的有钥匙，有的可以与房主协商看房，很是方便。