在过去的12个月中GEO集团的股价大跌并且可能还会进一步下跌

房地产投资信托(REIT)以高收益股息闻名，GEO集团(NYSE：GEO)也不例外。该公司在美国，澳大利亚，非洲和英国拥有和管理123家私人家庭安全设施和矫正后的住宅设施，共拥有93,000张床，该公司提供的股息为年度股息为每股1美元。以该公司目前的股价计算，其收益率约为12.6%。

这听起来可能很棒……直到您弄清了为什么产量如此之高的原因。去年，GEO集团的股价下跌了32%以上，因此尽管今年和去年削减了派息，收益率仍然很高。我并不担心GEO股息的安全性，但该公司似乎是经典的股息陷阱，因为其收入呈下降趋势。

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去年对于经营私人监狱的公司来说是艰难的。当前局势意味着要付出额外的代价，才能使监狱和移民拘留所对工人，囚犯和被拘留者更安全。这也导致囚犯人数下降。

根据马歇尔计划(Marshall Project)，在美国被监禁的人数从3月的130万下降到6月的120万。为了避免将当前局势带入人群，监狱停止了接受新的囚犯。法院的关闭意味着更少的人被判刑，假释人员不那么活跃，并且因违反假释行为而被送回监狱的人也更少。

最重要的是，随着华盛顿政府的更迭，这不是进入私人监狱业务的最佳时机。1月26日，拜登总统签署了一项行政命令，指示司法部不得与私人监狱经营者续签合同。

该命令适用于与监狱局和美国法警局相关的任何私人设施。它不适用于所有代理商。例如，移民和海关执法局与包括GEO集团在内的私人公司签有合同，以拘留无证件的移民。

查看该公司最近的一次投资者介绍，很容易看到拜登的政策的最终结果可能是将GEO集团的收入削减了27%。

甚至在行政命令发布之前，监狱局就选择不与三个GEO设施续签合同;这些合同将在本季度到期。该公司表示，剩余的监狱局合同可能也不会在续约时续签。

3月，GEO获悉，法警局不会续签该公司在纽约拥有222张床的Queens拘留所的合同。该公司表示，该设施每年产生1900万美元的收入。

股息可能是安全的，但股价却不那么高

您必须因出色的表现而获得GEO的赞誉，去年将其季度股息削减了29.2%，至每股34美分，然后又将其季度股息降低了26.5%，至每股25美分。

尽管此次裁员令人担忧，但该公司今年的预期经调整运营资金(FFO)似乎能很好地支付股息，管理层表示应在每股1.98美元至2.08美元之间。

该公司2020年的收入为23.5亿美元，低于其2019年的24.7亿美元，净收入为1.13亿美元，低于去年的1.66亿美元。在第四季度，它的收入为5.781亿美元，比去年同期下降了7%。这也是营收连续第四个季度下降。

对房地产投资信托基金的FFO进行更好的分析，这些指标也适用于GEO集团。该公司报告的年度标准化FFO为2.293亿美元，低于2019年的2.607亿美元;调整后的FFO为3.006亿美元，而2019年为3.284亿美元。GEO去年的调整后FFO处于2016年以来的最低水平。

GEO集团正与趋势抗争

与一些REITs在全球大流行中受到房客难以支付租金的不利影响不同，GEO的客户是始终按时支付租金的政府机构。

GEO面临的困难是其设施中的囚犯人数一直在下降，而且这种趋势似乎可能会持续下去。这意味着收入减少，这对投资者而言意味着股票价格可能继续下跌，也增加了公司进一步削减股息的可能性。

从某种程度上来说，未来收入的下降可能已经被股票消化了，但是作为投资者，我认为GEO Group不会很快有上升的空间。