利率上行意味着什么「不缩量但是下跌意味着什么」

在经济工作会议后，房地产板块涨势就不错，今天更是掀起涨停潮。

主要是最近楼市来了些利好。今天最直接的是两点：

第一，昨天央行还直接表态，支持房企融资并购，这对资金链已经断裂的房企来说，终于看到复活的希望了，所以今天连早已断气的泰禾都涨停了。

第二，就在同一天，黑龙江为提振楼市，召开了全省房地产业经济运行调度会议，提出“加强舆论引导，增强房地产消费意愿”，“全力冲刺房地产业增长”。

这给投资者一种预期，即明年楼市在政策上还会有些放松。

这个会议的内容太过直白，全力冲刺，能直观感受到地方稳增长的急迫性，房地产救市迫在眉睫。

直接公开「召开会议商讨救市」的例子很少见，可见黑龙江房地产下行压力十分严峻。

不过这份文件目前已经被撤回，存活不到一天，至于内容是否要执行，第一财经的记者采访了黑龙江政府的工作人员，目前表示不清楚。

今天已经很多媒体争相报道了，也担心引起误会，先删掉算了。

但无论如何，地方确实想稳下房地产，如果这次黑龙江省“闯关”成功，那么接下来肯定会有更多的地方开启救市潮。

即使黑龙江不执行，我想后面也会有其他城市会忍不住要放松了。毕竟有【因城施策】，意思就是楼市不好的地方你们可以出手稳一稳。这还是符合政策导向的。

像黑龙江这样地方，人口流失严重，我觉得其实都不需要调控，就算放开调控也难以上涨。

其实吧，即便地方不行动，自从信贷逐步宽松后，整个房地产大环境也开始好转了。

最直接的就是各地的利率以及成交量，我今天特意给大家盘了一下。

全国各地大部分城市的利率相比最高峰或者11月份也再次下调。

一线城市：

深圳：从原来的首套是5.1%，二套5.6%，降至首套4.95%，二套在5.25%

广州：7月份的时候，首套6%，二套7%，12月大部分银行首套在5.85%，二套在6.05%。

上海和北京的房贷利率不算高，目前都没有调整，上海首套为5%，二套5.7%，北京首套房利率为5.2%、二套房利率为5.7%。

但是上海的放款速度已经明显加快，平均两三个月就可以了。

二三线城市：

相比一线，今年年中的时候，不少二三线城市首套房利率直逼6%，二套7%，大有2016年的那种感觉。

但10月份以来，利率开始逐月下调了。

苏州：8月份一度上涨至6.2%，11月底普遍5.7%，12月中下旬就来到了5.3%。

南昌：首套房5.88-5.91%，二套房6.13%，而且个别银行对合作项目在当前利率基础上还有优惠。

无锡：9月时首套二套都是6%以上，如今首套回调至5.9-6%，二套房6.15%的水平。

南京：和11月份相比，个别银行利率回调10-30个基点，放款速度增快；

成都在今年最高峰的时候，成都无论首套二套都破6%，如今温柔多了，大多数在5.6左右，这么一算下来，月供能省好几百呢！

重庆：根据贝壳重庆新居住服务中心的数据，部分银行12月的房贷利率的确比11月有下滑，LPR从加130下降到加110个基点。

杭州：首套基本调至5.85%，二套为5.95%。（之前首套5.9-6.3%，二套6.4%，），小银行首套还可以做到5%。

惠州在今年最高峰的时候，有的银行首套都要7%以上，如今首套5.9-6.2%，住宅二套6.2-6.5%！

温州首套房从5.7%一路回调5.5%，最近有些银行表示5.3%也能做了，而且优质客户还能有优惠。

绍兴从首套5.8%、二套5.9%回落至首套5.6%、二套5.7%。

……

按照这个节奏，过去的首套6字头开头的利率明年要消失了,全面走向5字头。

现在还有很多城市的利率正在下调中，或即将下调，大家可以找当地的银行咨询。

除了利率下调，房贷的放款速度也会逐渐加快。这是信贷层面最直接的给购房者的两个利好刺激。

放贷速度加快、利率下调后，市场回暖是指日可待的事情。

注意! 我说的回暖并不是说马上就要大涨，量在价先，首先肯定是成交量的反弹。

其实在11月份就有不少地方的二手房成交量呈增长的态势。

北京11月二手房成交量13531套，止跌企稳小幅回升25%；

深圳二手房成交2715套，环比上升39.39%；

上海二手房成交14607套，较上月回升12.5%；

广州二手房市场成交量6166套，环比回升18.3%；

南昌二手房住宅共成交1385套，环比增长14%；

无锡二手房成交面积26.08万平方米，环比增长17.61%；

成都二手房成交 5659 套，环比增加 168%；

重庆二手房成交量9868套，环比上升27.1%；南京二手房成交7502套， 成交量上涨28.72%；

苏州二手住宅成交5038套，环比上升48.9%；

杭州二手房成交3406套，环比上涨29%；

郑州全市二手房共成交4816套，环比增加15%

……

大家有没有发现一些共同点。

第一，以上这些城市二手房成交量都是经历了「几连跌」，在11月终于止跌回升。

现在市场处于什么情况呢？

大部分城市的价格依旧跌跌不休，现在是成交量稍微回暖而已。

但这之后，刚需和改善人群肯定会加快速度上车。

买的没有卖的精，一旦有了成交量，那新盘折扣就会统统取消，二手笋盘也会提高至市场价。

所以刚需急着买的，肯定是这段时间上车好些，毕竟你选择会多些。

房价是有周期的，在一个完整的周期里，将会经历：

1、成交涨/价格涨、

2、价格涨/成交跌、

3、价格跌/成交跌、

4、价格跌/成交涨

四个阶段不断的周而复始，如今大部分城市正处于第四阶段价格跌，成交量涨这个阶段。

第二，二手房成交量虽然止跌了，但是环比上升幅度不大，集中在10%-30%左右。

对比起2008和2016年，这一轮救市才刚开始，现在力度也不大，所以对市场的刺激作用还不会很大，如果想要明显回暖，后续还需继续降准降息，以及地方出台救市政策。

从这几轮放水后的市场反应就能看的出来，目前大众的心态还是比较平稳，都不知道明年楼市能不能救起来，所以都还在纠结现在到底要不要上车，现在上车的是以刚需和改善为主，炒房客并不会因此伺机行动。

“稳房价”的预期是立住了。

以上是市场的情况，而房企的情况呢？

今天我留意到又有一家房企暴雷了，来自福建的三盛集团。

信贷宽松后，房企暴雷压根就没停过，每周都有一家房企暴雷，上周我们才深度剖析了阳光城的暴雷。

为了救房企于水火，现在房企融资也在逐步放松。

12月初，证监会曾经表态，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于风险企业项目的兼并收购。

昨天更有媒体报道，央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

什么意思？

金融机构把钱借给暴雷房企，这钱几乎就是石沉大海了。

但房企风险出清离不开金融机构的融资，与其这样，不如把钱借给优质房企，让他们去收购那些有风险的房企。

三道红线已经执行一年有多了，这一年就是让房企去降杠杆，如果一直没有调整到位，那就不好意思，你被淘汰了！

等待你的就是被其他的优质房企并购。

根据中指研究院统计，当前违约及违约风险较高的企业在2018年后开盘、且权益比例超过50%的项目共1571个，规划建筑面积约7.5亿平方米。

表：违约企业涉及项目建筑规模

房企暴雷后，很多项目都陆续停工，暴雷房企限于资金困境，自身很难重启项目。

要是被别的优质房企收购就可以尽快化解当前风险，也算是给业主们一个定心丸。

这段时间融资环境肯定有在回暖，但针对的不是暴雷的劣质房企，而是优质房企。

有实力，有底气的房企已经开始行动了。

招商蛇口计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行「并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。」

可以预见的是，接下来会有越来越多的优质房企通过发型债券用于收并购。

这对那些暴雷房企来说其实并不是一件坏事，项目卖出去起码不用烂在自己手里，另外卖出去后也能回笼资金化解自身的债务风险。

当然对于买入烂尾楼的购房者更是利好，停工项目被优质房企并购后，就能保障后期施工及交付。

今天是冬至，黑夜最长，意味着明天起，黑夜开始变短！

这句话放在房地产行业同样适用。