Mansion曾经要价3900万美元 现在售价460万美元

一座曾被誉为新泽西州最昂贵待售房屋之一的豪宅，其价格却像一吨砖头一样下跌。

早在 2013 年，新泽西州恩格尔伍德北伍德兰街 83 号的 28 个房间的庄园，被称为 Gloria Crest Estate，以 3900 万美元的价格上市。该物业的名字可以追溯到 1920 年代的原始所有者，但在建成后不久，这座奢华的象牙色房屋就被称为恩格尔伍德白宫。

公开记录显示，在以 3900 万美元首次亮相后的八年里，这座位于卑尔根县已有近 100 年历史的豪宅在一系列大规模降价中看到了其巨大的价格标签。

2014 年，上市一年后，价格降至 2500 万美元。在接下来的几年里，降价仍在继续，到 2017 年降至 1700 万美元。然后在 2018 年 2 月，法庭记录显示，当业主拖欠美国银行 730 万美元的抵押贷款时，该物业被取消抵押品赎回权。

它曾短暂退出市场，直到 2018 年 6 月再次挂牌出售，这次在新的上市代理下以 1200 万美元的价格出售。然后从 2019 年到 2021 年，该上市由另一个经纪人代表，价格又被黑客攻击了六次，从 999 万美元跌至 599 万美元。

在同样的八年中，该物业至少经过了四家上市代理。最近代表该房屋的房地产经纪人是Signature Realty NJ 的首席执行官 Michelle Pais。这是 Pais 在过去六次降价后的上市——在她最终将其出售之前。

“房子的价值取决于买家愿意为它支付的价格，”Pais 告诉 CNBC。“买家想要什么和估价师说什么是无关紧要的，这适用于任何房屋。”

上个月，一位不愿透露姓名的买家愿意支付 460 万美元购买这座豪宅及其所在的近 5 英亩土地。收盘价比原来的要价低了 88%，甚至不足以弥补 2018 年的贷款违约。

根据楼层平面图，该住宅共有四层，室内面积约为15,000 平方英尺，因此该豪宅每平方米的价格约为 300 美元。根据 Redfin 的数据，这比 Englewood 8 月份房屋销售数据中显示的每平方英尺 436 美元的平均价格低 34%。

那么，为什么看中的白宫价格暴跌呢?派斯提供了她的见解。虽然她很欣赏这座住宅的历史和建筑，可以追溯到 1926 年，但一些潜在的买家却没有。对于那些喜欢地中海别墅风格外观和内部华丽细节的人来说，还有其他问题。

“163,000 美元的税单，这个地方需要翻新，”Pais 说。

对于一些潜在买家来说，每月 13,653 美元的房地产税是一个难以下咽的药丸，翻新这种规模的房屋的成本也无济于事。Pais 将更新预算定在 300 万至 500 万美元之间。

“我们引进了来自全国各地的运动员和首席执行官，”她说。在当前局势期间，Pais 说她举行了面对面和虚拟的表演。

“归根结底，这是翻新工程。对于这些人来说，它需要太多的更新，”Pais 说。

这不仅仅是为了修复它而必须花费的钱。这也是完成所需的时间。

还有一个所有权问题，使完成交易更具挑战性。

“这不是传统的销售或卖家。这是公司所有，有多个决策者，”派斯说。“为了得到它[报价]，所有决策者都需要在同一页面上进行投票。”

佩斯说，她早些时候收到了高于 460 万美元的报价，但房子的主人拒绝了。

“当您第一次将房屋投放市场时，尝试尽可能接近要价的情况并不少见，”她解释道。

Pais 说，客户想坚持下去，看看他们是否能在更接近要价的情况下获得更好的交易。

这是她的许多客户都会尝试的常见策略，但风险很大。

“有时第一个报价是最好的报价，有时则不是，”她说。

在这种情况下，较早的报价是更好的报价，但直到几个月后才明确。到那时，以更高的价格出售的机会消失了，卖家只剩下 460 万美元的交易。

有趣的是，在所有这些价格调整之后，老白宫的收盘价几乎与 21 年前相同。公开记录显示，该庄园于 2000 年以 467 万美元的价格售出。