提前还房贷属于违约吗「提前还贷要收取违约金」

“欠债还钱天经地义，信守承诺及时还款”，是我们一直以来的优良传统美德。

但，如果有一天，想要提前还钱，却被对方告知你这样是违约的，需要缴纳补偿金，你会是怎样的想法？

简直就是离天下之大谱！

但这事，还真有。

提前还款还要收补偿金

公告一日游的背后

8月1日，交通银行官网发布公告《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，公告称个人按揭贷款与个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收取，将以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

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公告一出，瞬间引发市场热议。在8月2日，交通银行也火速撤下该公告。

调整前的收费标准如下：

一、部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。

二、全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。

调整后的收费标准如下：

个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

从公告来看，本次调整公告主要是进行收费标准调整，由之前细分部分提前还款或全部提前还款情况调整为整体提前还款情况。但提前还款补偿金额并未变化，依然是1%。

同时调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收费标准执行。

之所以会引发热议甚至是吐槽、diss，主要还是因为在目前这一房地产敏感时期，银行公告却并不明确：

丨不明确点1：执行时间？

尽管目前公告已下线，但是否会在11月1日照常施行，依然未可知。

丨不明确点2：已购房购房者是否按照新公告同步调整？

在购房时，都会有银行客户经理或置业顾问提前告知你，提前还款需缴纳补偿金或违约金。这一条“霸王条款”确实让很多人既愤怒又无奈，但好在大多数情况下提前还款只要补偿一个月利息或在银行办理部分金融业务就可以抵消。

而新公告下，11月1日前已购房购房者是否也需要按照新公告执行？如果是，那是否是银行违约？如果不是，那是否意味着对新置业者的一种不公平？

不明确点确实多，这样的突然公告上线也确实让人一惊。

但情绪宣泄归宣泄，但还是需要理性看待问题：

从实际来看，各大银行一直以来都有明确的提前还款补偿金，各家补偿金比例不一，优惠不一。

从调整来看，后期执行可能确实对购房者没有太大压力。

根据调整公告来看，新调整后的提前还款补偿金依然和之前一样，收取具体以贷款合同中约定为准，但在合同约定的基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。

这意味着优惠权限下放，更加灵活，也让地方分行在后续的减免上可以有自主选择是否减免。

合法但不合情理的约定

还是要考虑购房者的想法

回到核心问题：银行这样做，合法合规吗？

合法，但不合情理。

先说合法，作为商业行为，有合同作为约束。

根据民法典第六百七十七条：借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。

同时由于法律并没有明令禁止银行收取提前还贷的补偿金，所以从商业行为上来看，逻辑合理，行为正确。

而本次提前还款补偿金调整，主要因素在于，提前还款，易造成银行亏损及风险。

商业贷款中住房抵押贷款因贷期长、违约率低而成为各大银行竞争的优质业务。

特别是随着城镇化推进，贷款买房人数跃进式增加，贷款业务也在不断上升，成为众多银行的核心业务之一。

但随着市场预期变化，房地产市场预期下滑加上投资收益率降低，人们对于住房贷款提前还款需求明显增加，用以降低后期风险，减低生活压力。

而这，对于银行来说，并不是一件好事。

一方面，在银行业务中，赚取利息差依然是银行目前最主要的利润来源，购房者一旦大规模提前还贷，势必会造成银行利润减少；

另一方面，在银行业务中，抵押贷款也是MBS（按揭债券）的主要资产，提前还贷意味着MBS所依赖的贷款资产减少，影响资产结构的稳定性，导致债券投资现金流减少，造成投资收益率降低，进而引发后续投资风险。同时MBS也将会出现定价困难问题，一旦MBS降低，也将会引发房地产市场出现风险问题，不利于市场平稳健康发展。

还有，对于银行而言，大规模提前还贷势必会造成银行出现大量资金闲置问题，而这类闲置资金需要再次进入投资渠道中时，也将会产生大量管理成本和利息。再加上，后续投资中也易出现高风险，并不如住房贷款稳定且安全。

此外，大量资金闲置下，银行需要快速找到下一个优质客户，吸引购房者来贷款，就需要采取低息优惠等操作来吸引购房者办理贷款，而这些优惠措施造成的收益损失也将由提前还贷的补偿金来进行弥补。